Một trong những quy định về đất đai quan trọng đó là quy định luật thừa kế tài sản đất đai và tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất đai nhà ở theo di chúc.
Sau đây, Đội ngũ Chuyên viên Tư vấn Pháp luật xin giải đáp một số thắc mắc cũng như 1 số câu hỏi của độc giả gửi đến công ty liên quan đến luật thừa kế đất đai cũng như quyền thừa kế đất đai và tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất:
1. Như thế nào được coi là đất thừa kế
Bên cạnh những tranh chấp thừa kế đất đai nhà ở theo di chúc ở trên thì một dạng tranh chấp di sản thừa kế khác cũng hết sức phổ biến, đó là đất thừa kế. Vậy như thế nào được coi là đất thừa kế? Đất thừa kế hay chính xác hơn là quyền sử dụng đất để lại trong di chúc, mà ở đó người sử dụng đất trước khi mất để chỉ định người thừa kế trong di chúc đó.
Tại Khoản 1, Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013 thì luật thừa kế đất đai là một trong những quyền của người sử dụng đất bên cạnh các quyền đặc hữu khác như chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp…
2. Những ai đươc hưởng thừa kế
Quyền thừa kế đất đai là một trong những quyền điển hình và cố hữu được ghi nhận trong quy định pháp luật về dân sự . Căn cứ vào Điều 613 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì đối với trường hợp cá nhân là người thừa kế thì cá nhân phải còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Đối với trường hợp không phải cá nhân là người thừa kế theo di chúc thì phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.
Đối với trường hợp thừa kế theo di chúc thì người để lại di sản thừa kế sẽ chỉ định người thừa kế trong di chúc ấy. Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định một số trường hợp mà quyền thừa kế của họ không phụ thuộc vào nội dung của di chúc của người để lại di sản thừa kế tại Điều 644 Bộ luật Dân sự năm 2015 bao gồm:
- Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng của người để lại di chúc;
- Con thành niên mà không có khả năng lao động của người để lại di chúc.
Ngoài ra, pháp luật còn quy định về trường hợp thừa kế thế vị. Cụ thể, Điều 652 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì trường hợp người đáng nhẽ được hưởng di sản thừa kế chết trước hoặc chết cùng lúc với người để lại di sản thừa kế mà có con thì quyền thừa kế sẽ được chuyển sang người con của người đáng nhẽ được hưởng di sản thừa kế ấy.
3. Những tình huống câu hỏi phổ biến về tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất
Thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật Chúng tôi đã nhận được nhiều câu hỏi thắc mắc của Quý Khách hàng trong vấn đề tranh chấp quyền thừa kế. Trong phạm vi bài viết này thì Chúng tôi xin giải đáp tình huống sau:
3.1 Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất về nghĩa vụ trả nợ và di tặng di sản thờ cúng
Anh Hoàng Hữu H (28 tuổi) có gửi đến Tổng đài Tư vấn Pháp luật Trực tuyến câu hỏi như sau: “Anh trại tôi trước khi mất có vay một người bạn số tiền là 3 tỷ đồng thông qua hợp đồng vay tiền có công chứng, hạn trả là tháng 11 năm 2019. Tuy nhiên, tháng 02 năm 2020 vừa qua thì anh trai tôi qua đời nhưng chưa trả được khoản nợ 1 tỷ đồng trên.
Trước khi mất thì anh có để lại di chúc chỉ định tôi là người thừa kế mảnh đất có diện tích 70m2 trong tổng số 100m2, đồng thời tôi có nghĩa vụ trả nợ số tiền 3 tỷ đồng trên cho bạn của anh và 30m2 còn lại sẽ được di tặng vào việc thờ cúng mà cụ thể để làm lập đền thờ họ trên đó. Tôi có nhờ các cơ quan ban ngành liên quan định giá 100m2 đất đó thì biết được giá trị của nó là 3 tỷ đồng.
Vậy Công ty Tư vấn Luật cho tôi hỏi tôi thừa kế mảnh đất đó xong thì nghĩa vụ trả nợ của tôi như thế nào và việc anh tôi muốn để lại một phần diện tích đất vào việc thờ cúng hay không? Tôi xin chân thành cảm ơn.”
Đội ngũ Chuyên viên tư vấn Pháp luật đã nhận được câu hỏi của bạn và xin phép được tư vấn cho bạn như sau:
Về nghĩa vụ trả nợ của bạn mà anh bạn đã chỉ định trong di chúc thì theo quy định của pháp luật thì bạn đã được hưởng thừa kế thì bạn phải có nghĩa vụ trả nợ cho người để lại di sản thừa kế cho bạn trong phạm vi bạn được hưởng thừa kế. Cụ thể, với việc được hưởng thừa kế mảnh đất là diện tích 70m2 như trên thì theo Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015 thì bạn có nghĩa vụ trả nợ số tiền 1 tỷ cho anh trai đã mất.
“Điều 615. Thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại
1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Tiếp đó, về 30m2 đất còn lại mà anh của bạn muốn di tặng làm đất thờ cúng thì không thể bởi theo quy định tại Điều 645 Bộ luật Dân sự 2015 thì di sản thừa kế của anh trai bạn để lại không đủ nhằm thanh toán số tiền anh trai bạn chưa trả cho bạn của anh ấy là 5 tỷ thì không được dành một phần di sản dùng vào việc thừa cúng.
“Điều 645. Di sản dùng vào việc thờ cúng
2. Trường hợp toàn bộ di sản của người chết không đủ để thanh toán nghĩa vụ tài sản của người đó thì không được dành một phần di sản dùng vào việc thờ cúng.”
3.2 Tranh chấp thừa kế nhà ở có sự xác lập quyền trước đó của hợp đồng tặng cho nhà ở
Chị Lê Thu T (37 tuổi) có gửi đến một câu hỏi thông qua Tổng đài Tư vấn Pháp luật 1900.6512 như sau: “Mẹ tôi có một căn nhà chung cư được mua mới từ năm 2016 với diện tích 70 m2 có địa chỉ tại Tòa CT1, Quận X, thành phố H. Năm 2017 thì mẹ tôi mất, trước khi mất, bà có làm giấy tờ viết tay có dấu công chứng và nội dung trong giấy viết tay đó là cho riêng tôi căn nhà chung cư đó (kèm theo là giấy chứng nhận sở hữu nhà ở), tôi cũng đã ký tên vào giấy viết tay này nhưng do bận công việc nên chưa thực hiện được thủ tục sang tên đổi chủ.
Khi mẹ tôi mất thì em trai của tôi nói với tôi là con gái đi lấy chồng rồi thì không được nhận cái gì từ nhà này cả và yêu cầu tôi phải đưa căn nhà trả lại cho nó. Tôi đang rất rối nhưng không biết phải làm sao. Tôi mong luật sư trả lời cho tôi vấn đề này.
Tôi xin chân thành cảm ơn!…
Trước tiên, theo quy định của pháp luật mà cụ thể là tại Điều 117 của Luật Nhà ở 2014 thì quyền tặng cho nhà ở được quy định là một trong những hình thức giao dịch nhà ở bên cạnh các quyền khác như là quyền mua bán, cho thuê, thế chấp, vốn góp, mượn, Như vậy, với việc nhà ở thuộc quyền sở hữu của mẹ chị và mẹ chị thực hiện việc tặng cho chị thì hoàn toàn là hợp pháp.
Tiếp đó, về hiệu lực pháp lý của giấy viết tay có chữ ký của chị và mẹ của chị thì theo quy định tại Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì khi tặng cho nhà ở thì giấy viết tay đó phải mang đi công chứng mới phát sinh hiệu lực pháp lý.
Theo đó, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Do đó, dù chị chưa thực hiện việc sang tên đổi chủ ngôi nhà chung cư thì căn chung cư kể từ thời điểm công chứng đã là tài sản của chị.
“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”
3.3. Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất đai và nhà ở gắn liền với đất khi con gái đã đi lấy chồng
Chị Hà Phương N (32 tuổi) thông qua Tổng đài tư vấn Pháp luật 1900.6512 gửi đến câu hỏi như sau: “Bố mẹ tôi có một mảnh đất và ngôi nhà 212,04 m2 tại đường X, phường Y, Quận H, Thành phố H đứng tên cả bố và mẹ. Năm 2016, một chuyện buồn xảy ra đó là bố và mẹ tôi đã mất cùng lúc trong một vụ tai nạn. Bố và mẹ tôi không để lại di chúc hoặc giấy tờ pháp lý nào để định đoạt quyền sử dụng đất và nhà ở kia. Tôi rất buồn, sau khi thực hiện xong thủ tục mai táng cho bố và mẹ tôi thì tôi và anh trai – tên là Hà Duy H (40 tuổi) có xảy ra cãi vã do anh trai tôi không muốn chia sẻ quyền lợi mảnh đất và ngôi nhà trên cho tôi với lý do tôi đã yên phận ở nhà chồng.
Tôi không biết phải làm như thế nên xin đội ngũ Luật sư giải đáp giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!”
Qua câu chuyện của chị, theo quy định của pháp luật dân sự mà cụ thể tại Điều 650 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì trường hợp không có di chúc hoặc giấy tờ pháp lý nào để định đoạt quyền sử dụng đất và nhà ở trên thì mảnh đất và ngôi nhà trên sẽ chia theo quy định của pháp luật.
Tiếp đó, chị và anh trai của chị đều là con của bố mẹ chị cho nên theo quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì chị và anh trai thuộc hàng thừa kế thứ nhất nên sẽ được hưởng thừa kế. Việc phân chia sẽ ưu tiền sự lựa chọn là việc thỏa thuận của các bên, còn nếu không thỏa thuận hoặc thỏa thuận không thành thì nguyên tắc sẽ chia đôi theo quy định của pháp luật.
